Os setores de construção e imobiliário estão entre os setores mais cíclicos. Sensíveis às mudanças no mercado de trabalho, aos preços das commodities e, acima de tudo, ao ambiente das taxas de juros e à acessibilidade ao crédito, eles estão atualmente sob pressão. E é improvável que as coisas melhorem em 2024.
As construtoras de casas estão vendo algumas fraturas
O mercado residencial está enfrentando uma dupla restrição, tanto na oferta quanto na demanda. O aumento das taxas de juros resultou em uma rápida deterioração da demanda, pois as famílias não podem comprar casas, especialmente porque os preços das casas subiram.
Além disso, há uma escassez global de mão de obra, o maior impedimento para a construção citado pelas empresas europeias de 2021 até o final de 20231. Isso se repete nos Estados Unidos, onde as vagas de emprego na construção são quase 30% maiores do que antes da pandemia, e no Japão, onde 60% das empresas de construção mencionaram a escassez de mão de obra de acordo com uma pesquisa de 20222.
Todas essas questões iniciais do lado da oferta, juntamente com o rápido aumento das taxas de juros nos últimos dois anos, resultaram no aumento dos custos de construção por todos os caminhos: os preços dos materiais subiram, as pressões salariais se intensificaram e os custos de financiamento dispararam.
Altas taxas de juros desafiam empresas do setor imobiliário comercial
As empresas imobiliárias comerciais - que atuam principalmente em segmentos não residenciais, como industrial, escritórios e varejo - têm sido particularmente sensíveis às dificuldades dos anos anteriores, com o espaço de varejo desafiado por lockdowns e pela aceleração do comércio eletrônico, enquanto o segmento de escritórios ainda está se adaptando ao trabalho híbrido que resultou em uma demanda menor e variável por espaços de trabalho. As taxas de vacância de escritórios foram as mais altas em mais de 15 anos, com 20,2% no 1º trimestre de 2023 nos EUA, e voltaram aos níveis de 2016 na Europa, com 7,5%.
As altas taxas de juros representam desafios para as empresas imobiliárias de diferentes maneiras, sendo que o impacto mais óbvio e imediato é uma desaceleração no número de transações imobiliárias e em seu valor geral. No ambiente atual, isso já é visível, com o volume de transações de propriedades comerciais na Europa caindo mais da metade no último ano e atingindo seu nível mais baixo desde 2010. Além disso, a segunda via são os custos de juros, que têm aumentado rapidamente nos últimos dois anos.
Perspectiva 2024: rumo à queda dos preços dos imóveis residenciais nas economias avançadas
O mercado imobiliário ainda está navegando em um equilíbrio delicado entre as altas taxas de juros e uma oferta limitada de imóveis.
Embora os preços das casas tenham se ajustado um pouco às taxas mais altas, as restrições persistentes de oferta (causadas pela falta de disposição dos possíveis vendedores em sair de suas baixas taxas de hipoteca ou vender por um preço mais baixo) mantiveram esses preços dinâmicos em 2023.
O ano de 2024 deve marcar um ponto de inflexão nessa dinâmica, com quedas de preços previstas na maioria das economias avançadas (34% na Alemanha, 31% no Japão) do ponto de vista dos compradores.
Ao mesmo tempo, o cenário desafiador dos imóveis comerciais está obrigando algumas empresas a recorrer a medidas drásticas, como a venda de ativos. Em direção a 2024, os preços dos imóveis comerciais já caíram 25% em relação ao seu pico. Notavelmente, houve casos de edifícios importantes sendo vendidos com descontos de mais de 50%, ressaltando a situação difícil em que algumas empresas se encontram em meio ao clima econômico atual.
Em 2024, prevemos um ano de fortunas mistas, auxiliado por um bem-vindo declínio nas taxas de juros. No entanto, em meio a esse cenário, as preocupações ainda persistem. Com uma parte da dívida existente já travada em taxas fixas e as margens de empréstimo para novos empréstimos em seu nível mais baixo em mais de uma década, surge a pergunta premente: os cortes previstos nas taxas serão adequados e oportunos o suficiente para sustentar um mercado que mostra sinais de fraqueza?
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[1] Source: ECOFIN, Coface
[2] Source : Statista
